как я покупал квартиру

Monday, 2 July 2007 in кредит, нерухомість by ruleZZ

Маленький рассказ о том как я покупал себе квартиру, оформлял кредит и т.д.

Надеюсь кому-то мой опыт поможет
Совсем недавно (26 августа 2005 года) моя жена и я приобрели квартиру в кредит (хотя окончательно еще документы не оформлены).

Пока вся информация еще в моей памяти решил поделиться ею, а заодно и собственным опытом.

Шаг 1. Поиск недвижимости.

Шаг 2. Поиск банка.

Шаг 3. Операция “Молодежный фонд” (Осуществляется параллельно с шагом 2).

Шаг 4. Подготовка к сделке.

Шаг 5. Сделка.

Шаг 6. Оформление права собственности.

Шаг 7. Операция “Молодежный фонд - Возвращается”.

Шаг 1. Поиск недвижимости.

Прежде всего, советую ОЧЕНЬ тщательно и МАКСИМАЛЬНО приближенно к реальности продумать и оценить что Вы хотите купить. Далее нужно купить пару - тройку журналов с объявлениями о рынке недвижимости (для Киева советую “Мир квартир”, “Столичная недвижимость” и “Авизо”), очень внимательно изучить их и выбрать пару десятков привлекательных объектов. После этого обзвонить агенства, которые дали эти объявления (я на 99,99% уверен, что Вы не найдете прямого продавца) и узнать есть ли еще в продаже эта квартира/дом и такая ли у нее цена как в объявлении. Мы столкнились с такой особенностью, что объявления агентсва недвижимости “Домино” (г.Киев) не отвечают действительности - объекты, или уже проданы, или цена выше. Полезным будет обратиться за помощью к агенству недвижимости, как правило они располагают более полной и современной информацией (нам понравилось как работает “Альянс Брок”, хорошо, на мой взгляд, работает агенство “Благовест”, рекомендую Елену Несмиян - она работает в агенстве, но не помню в каком - тел. 067-662-2606).
Теперь Вы более точно знаете сколько стоит та гипотетическая недвижимость, которую Вы хотели бы приобрести.
Самое время подумать про кредит (если он Вас интересует).

Шаг 2. Поиск банка.

Этот шаг никак не легче первого.
Банков сейчас очень много и почти каждый банк дает кредиты для приобретения недвижимости. Главное выбрать тот банк в котором минимальные проценты, комиссионые, скорость рассмотрения кредитного дела, а качество и надежность услуг высокие. Многие крупные банки пользуются такими преимуществами как большое колическво отделений - разветвленная сеть, длительная работа на рынке банковских услуг и т.д. Не всегда это хорошо, часто менее известный банк работает более быстро, качественно и эффективно (без лишнего трепа). По моему мнению самые лучшие банки в данном случае это Укрсоцбанк, Укрсиббанк, Райффайзен банк, Правекс (но у него высокие комиссионые и он не работает, пока что, с “молодежным фондом”-информация актуальна на 26.08.05), Аваль (мы лично получили кредит в Укрсоцбанке и нам понравилось качество обслуживания и отношение работников к клиенту). Укрсоцбанк: ул. Белорусская, 11, тел. кредитного отдела: 483-2105.

В наше время очень много людей работают как частные предприниматели, соответственно и кредит можно получить как частный предприниматель или как работающий по найму (обычный сотрудник). Отличие только в перечне документов, которые необходимо предоставить в банк.
Для обычного наемного сотрудника это:

- справка с места работы о доходах за последние 6 месяцев с помесячной расшифровкой, номером и датой приказа о принятии на работу, названием должности, номером идентификационного кода, на справке должны быть адрес и телефон организации подписи главбуха и директора, а также мокрая печать;
- копия трудовой книжки за последние 3 года (заверенная печатью предприятия);
- копия паспорта и идентификационного кода;
- копия свидетельства о браке (разводе) и копии паспотра и кода супруга/и (если состоит в браке);
- копии свидетельств о рождении детей (если таковые имеются в наличии).

А для ЧеПешника это:
- копии регистрационных документов (свидетельство о регистраци, справка из налоговой ф. 4ОПП, свидетельство плетельщика единого налога, если таковым является);
- копия паспорта;
- копия идентификационного кода;
- копия свидетельства о браке (разводе) и копии паспотра и кода супруга/и (если состоит в браке);
- копии свидетельств о рождении детей (если таковые имеются в наличии).

Причем все эти документы нужно бужет предъявить в оригинале тоже.

- справка из налоговой про отсутствие задолженности перед бюджетом (в налоговой Шевченковского района г.Киева эту справку делают 7-14 дней со сроком годности 10 дней - учтите это, я три раза заказывал эту справку).
- Также понадобится предъявить копию и оригинал книги о доходах ф.10.

Ну и конечно же анкета, которая заполняется в банке (в Укрсоцбанке сотрудники кредитного отдела заполняют эту анкету в электронном варианте во время беседы с Вами. Получается оперативно, удобно и без лишних бумажек)

От продавца тоже нужно будет обеспечить необходимые документы (на начальном этапе это могут быть копии, но оригиналы тоже нужно будет предъявить, например на сделке):
- паспорта и справки о присвоении идентификационных кодов;
- справка из БТИ (справка делается для продажи квартиры/дома);
- документ подтверждающий право собственности на недвижимость или инвестиционный договор;
- техпаспорт на квартиру (как обстоят дела с домом не знаю, какие у них документы - они могут отличаться);
- справка (форма 3) из ЖЕКа о прописаных в квартире лицах.

Вы получаете предварительное решение кредитного комитета банка о том, что можете быть прокредитованы на запрашиваемую Вами сумму. После этого переходите к подготовке к сделке (см. шаг 4).

Маленькие секреты (которые не секреты) про получение кредита:

1. Оценивая Вашу платежеспособность банк сравнивает доходы и потенциальные расходы кредитуемого (включая выплату будущего тела кредита и процентов по кредиту). Кредитуемые делятся на четыре группы: А, Б, С, Д. Кредиты получают группы А и Б.
Группа “А” - общие доходы превышают общие расходы (включая потенциальные выплаты по кредиту) более чем в 1,4 раза.
Группа “Б” - общие доходы превышают общие расходы (включая потенциальные выплаты по кредиту) более чем в 1,3 раза.
Указывая в банке свои доходы и расходы постарайтесь указать приближеные к реальности расходы.

Укрсоцбанк расходы на человека считает таким образом:
Прожиточный минимум (470 грн) + расходы на комунальные, телефон, отдых, одежда и т.д. - с ваших слов.

Шаг 3. Операция “Молодежный фонд” (Осуществляется параллельно с шагом 2).

“Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству”. Звучит по-взрослому…
далее по тексту - Молодежка.

Существует два варианта молодежного кредита:
1. собственно молодежный кредит - для тех кто стоит в очереди на жилье и имеет крайне тяжелое жилищное положение (об этом кредите я не буду рассказывать - ничего не знаю, только общую информацию);
2. частичная компенсация банковского кредита (это то, что легче получить и о чем речь далее…).

Молодежный фонд в Киеве находится по адресу: ул. Белорусская, 11 (здание Укрсоцбанка), к. 31 (2й этаж).

Можно записаться на консультацию и узнать все лично, консультации назначаются через 2,5-3 месяца (в августе людян назначали консультации на ноябрь). Эта консультация имеет смысл для тех кто планирует получить именно “молодежный кредит” (см. п.1 выше).

В другом случае, консультацию можно пропустить.

Необходимые документы:
1. Паспорта;
2. Идентификационные коды;
3. форма 3 (справка из ЖЕКа о составе семьи и прописке);
4. Свидетельство о браке, рохжении ребенка (паспорт);
5. Свидетельство о браке;
6. Заявление о предоставлении частичной компенсации процентов по банковскому кредиту;
7. Отчет о независимой оценке квартиры (делается когда Вы подобрали себе конкретную квартиру/дом). Независимая оценка в Киеве стоит около 50 у.е. В Укрсоцбанке есть оценщик, который работает с этим банком (и с другими тоже) - Егор Александрович (8-067-441-6685, 8-044-246-6478).

Все эти документы, кроме оценки, необходимо подавать в молодежный фонд одновременно с подачей документов в банк на этапе поиска квартиры.

Молодежный фонд дает для банка справку о том, что Вы можете претендовать на получение частичной компенсации процентов по банковскому кредиту. Эта справка подается в банк (я подал ее после подачи документов на предварительную оценку моей кредитспособности).

Шаг 4. Подготовка к сделке.

Это самый ответственый шаг, т.к. от него зависит как все пройдет.

При оформлении договора кредитования, банк подписывает с Вами договор ипотеки, согласно которому приобретаемая недвижимость включается в реестр арестованной и не может быть объектом залога или продажи (только с разрешения банка).

Очень важно, чтобы нотариус, который будет заверять сделку купли-продажи мог в это же время включить эту недвижимость в реестр. Это обязательное условие банка.

На сделке должны быть все оригиналы всех документов, должны присутствовать супруг/супруга. Если кредит получает не семья вдвоем, а один из супругов, то второй должен будет написать у нотариуса заявление, что доверяет супругу осуществлять сделку купли-продажи (это стоит денег).

Если у продавца в квартире были прописаны несовершенолетние дети, то до сделки в банк должно быть предоставлено Решение местного опекунского совета, разрешающее выписать этого ребенка из этой квартиры. Этот момент ОЧЕНЬ важен!!!

Сделку у нотариуса договаривайтесь осуществлять не раньше 12, а то и позже.

Шаг 5. Сделка.

Вот миг, но не финальный

Этот день у Вас начнется в банке с оформления большое количества договоров и документов, сред них договор кредитования, открытия разных счетов, анкеты, и т.д.

Банк берет свою часть денег (некоторые банки выезжают с деньгами по месту сделки - к нотариусу, некоторые выдают деньги у себя в офисе, а договор купли продажи и ипотеки ожидает вас у нотариуса, пока Вы и продавец вернетесь и сообщите, что расчет произведен). (у некоторых нотариусов есть счетные машинки для подсчета количества банкнот и их проверки, а у некоторых - нету). Это нужно продумать, узнать и учесть.

Прежде всего нотариус берет все документы и ознакамливается с ними, проверяет их легитимность (обратите внимание на паспорта, чтобы фотографии в 25 и 45 лет были вклеены, даже если Вы получили паспорт за один день до своего 25-ти или 45-ти летия, новая фотка должна быть).

После, Вам и продавцу дают проект договора купли-продажи для ознакомления и проверки ошибок в именах, фамилиях, паспортных данных и т.д. - нужно внимательно все прочитать и перепроверить.

Далее Вы и продавец подписываете договор, осуществляете расчет (или на месте, или в банке - зависит от банка), получаете свои экземпляры документов и довольные разбегаетесь в разные стороны.

После сделки у Вас будет приличная пачка документов

У нотариуса Вы и продавец оплачиваете поровну стоимость услуг нотариуса, и проценты в пенсионный фонд и гос пошлину (по 1 %).

Как Вам, вероятно, извествно цена купли-продажи и цена фактическая может отличаться.
Продавец может не захотеть оплачивать проценты (пенсионый и пошлину) по стоимости купли-продажи, а по стоимости оценки БТИ, что значительно ниже. Ваша задача убедить продавца в обратном или оплатить всю разницу самосттоятельно.

После сделки у продавца остается, как правило, две недели чтобы выписаться и съехать с квартиры (это оговаривается в договоре, который делают вам брокеры и агенты по недвижимости). В качестве гарантии своевременного освобождения квартиры, продавец оставляет у брокера залог (например 300 долларов), которые заберает когда новые хозяева, т.е. Вы, въезжают в купленную недвижимость.

Шаг 6. Оформление права собственности.

После сделки Вам нужно обратиться в БТИ по новом месту жительства, чтобы получить справку-характеристику или выписку из реестра, где Вы будете указаны владельцем этой квартиры или дома.

А также Вам необходимо взять в БТИ выписку из реестра (справку-характеристику) для оформления договора залога (т.к. Ваша квартира находится в залоге за полученный кредит). Эта справка нужна для переоформления договора ипотеки, т.к. при оформлении купли-продажи в ипотечном договоре указывается залогом не право собственности на квартиру. После получения этой выписки/справки Вам с банком нужно опять ехать к тому же самому нотариусу и вносить изменения в договор ипотеки.

Далее остается переоформить на себя все комунальные услуги, телефон и квартплату.

Шаг 7. Операция “Молодежный фонд - Возвращается”.

После того как у вас на руках есть договор купли-продажи, справка-характеристика или выписка из реестра БТИ, договор ипотеки, договор кредитования (а их у Вас про не может не быть) Вы опять идете в Молодежный фонд и подаете копии этих документов. Теперь уже для получения частичной компенсации банковского кредита.

Молодежка рассматривает Ваше заявление около двух недель и сообщает свое решение.

Вам повезло и Вы получили добро от молодежки!!! Приезжаете в фонд опять и подписываете договор с фондом, заявления и т.д. и уезжаете, чтобы вернуться за своим экземпляром договора опять через две недели (странная схема, если не сказать глупая, но тем не менее она такова).

Молодежный фонд перечисляет частичную компенсацию банковского кредита на Ваш счет, который Вы открыли в банке во время подписание кредитного договора. К сожалению проплаты от молодежки начинают поступать не раньше чем через два месяца с даты подписания договора с фондом (это дата когда Вы подали документы после купли квартиры).

Ну вот собственно и все…

Удачи Вам в поиске и покупке!!!

Будьте дбительны, выспрашивайте все и уточняйте все что Вам не понятно!!!